Hukum Sewa Menyewakan

Pertanyaan :

Hukum Sewa

Hukum Online yang terhormat, beberapa hari ini saya sempat dibuat kebingungan oleh permasalahan yang saya hadapi, maka dengan ini saya mohon bantuannya untuk dapat diberikan petunjuk yang benar. Permasalahan yang saya hadapi adalah: Kurang lebih 10 tahun yang lalu keluarga kami menyewa sebidang tanah dengan harga Rp5 juta/tahun kemudian tanah tersebut kami pergunakan sebagai tempat usaha berupa sebuah warung makan. Setelah berjalan beberapa tahun kami mengembangkan usaha kami dengan membuat warung bakso. Setelah berjalan sekitar 6 tahun sang pemilik tanah manjual tanah yang kami sewa tersebut kepada pihak lain sehingga kami disuruh untuk mencari tempat lain untuk disewa. Sebagai ganti ruginya sang pemilik tanah akan mengembalikan biaya sewa tanah sebesar Rp20 juta, akan tetapi kami sebagai pihak penyewa merasa keberatan dengan biaya penggantian tersebut. Pertanyaan saya adalah: 1. Apakah salah jika kami meminta ganti rugi sewa tanah seharga nilai sewa saat ini (Rp3 juta/bulan) atau sebesar Rp100 juta karena kami masih memiliki hak untuk menyewa tanah tersebut selama 4 tahun lagi? 2. Apakah salah bagi kami untuk mempergunakan tanah tersebut sebagai tempat usaha kami dengan berjualan makanan ataupun merubah bangunan kami untuk bisa mengembangkan usaha lainnya Demikian pertanyaan dari kami, mohon penjelasannya. Terima kasih. Tonni

Jawaban :

1.      Berdasarkan pasal 1576 KUHPerdata, jual beli tidak memutuskan sewa menyewa yang telah ada. Pasal 1576 KUHPerdata menyatakan; 

“Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang.” 

Jadi, Anda perlu melihat kembali surat perjanjian sewa menyewa rumah tersebut. Apabila dalam perjanjian sewa sebelumnya telah diperjanjikan bahwa penjualan rumah tersebut akan mengakhiri hubungan sewa menyewa antara Anda dan pemilik rumah, maka penyewaan rumah tersebut berakhir dengan dijualnya rumah tersebut. Akan tetapi, apabila pengaturan seperti itu tidak ada, berarti Anda masih berhak atas rumah yang disewakan tersebut. Dalam hal ini, Anda dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan. Di sini tuntutan yang bisa Anda ajukan adalah:

1.  Pemenuhan hak anda untuk tetap menempati bangunan tersebut sampai berakhirnya masa perjanjian sewa menyewa. Jadi, anda menuntut untuk tetap boleh mempergunakan rumah tersebut sesuai dengan jangka waktu dalam perjanjian sewa menyewa.

2.  Ganti rugi. 

Mengenai masalah ganti rugi, hal ini diatur dalam pasal 1246 KUHPerdata. Ganti rugi dapat berupa:

(a)            Kerugian yang nyata-nyata diderita. Dalam hal ini, kerugian Anda adalah sebesar sisa biaya sewa sebagaimana telah diperjanjikan.

(b)            Keuntungan yang seharusnya diperoleh. Dalam hal ini, Anda dapat menggugat ganti rugi atas keuntungan yang seharusnya Anda terima apabila tetap mempergunakan bangunan tersebut.

(c)            Biaya-biaya. 

2.      Aturan mengenai perubahan fisik terhadap barang yang disewakan tidak diatur dengan jelas dalam KUHPerdata. Akan tetapi, dalam pasal 1567 KUHPerdata, diatur bahwa pada saat mengosongkan barang yang disewanya, seorang penyewa berhak untuk membongkar dan membawa segala barang apa yang telah dibuatnya pada barang sewaan atas biayanya sendiri. Dengan demikian, KUHPerdata memungkinkan penyewa suatu rumah untuk melakukan perubahan atas fisik bangunan yang disewanya. 

Tetapi, Anda perlu melihat kembali perjanjian sewa menyewa rumah tersebut. Apabila sebelumnya telah diperjanjikan bahwa Anda sebagai penyewa tidak boleh merubah fisik bangunan, maka perubahan yang Anda lakukan tersebut adalah salah. Namun jika hal ini tidak diperjanjikan sebelumnya, maka perubahan fisik bangunan yang Anda lakukan bukan perbuatan yang melanggar hukum.